Aankoop enige eigen woning aan verlaagd tarief van 3%: opgelet voor fiscaal misbruik

Wie in Vlaanderen een woning koopt, kan onder welbepaalde voorwaarden genieten van het verlaagd tarief van 3%. Je mag als koper dan wel niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Daarom verkopen of schenken kopers soms (een deel van) hun andere eigendom net voor de aankoop van hun nieuwe woning in de hoop te kunnen genieten van het verlaagd tarief, zonder de andere woning of bouwgrond volledig te moeten verkopen. Maar opgelet: mogelijk wordt dit gezien als fiscaal misbruik, met alle gevolgen van dien.

Verlaagd tarief van 3%

Het verlaagd tarief van 3% voor de aankoop van de enige eigen woning in Vlaanderen is onderworpen aan een belangrijke voorwaarde: er mag geen ‘verhinderd bezit’ zijn op de datum van de authentieke aankoopakte. Dat betekent dat je als koper geen volle eigenaar mag zijn van de geheelheid van een andere woning of bouwgrond, zowel in het binnen- als in het buitenland. Zijn er meerdere kopers, dan mogen deze evenmin samen voor de geheelheid volle eigenaars zijn van een andere woning of bouwgrond.

Als men op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte nog een andere woning  of bouwgrond bezit, kan het verlaagd tarief van 3% toch bekomen worden als men deze andere woning of bouwgrond volledig verkoopt binnen de 2 jaar en men aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen de nieuwe aankoop aan 3% en de verkoop van de andere woning of bouwgrond. Aarzel niet om bij twijfel advies te vragen aan een notariskantoor.

Fiscaal misbruik

Wat echter niet lijkt te kunnen is het deels vervreemden (door een verkoop of een schenking bijvoorbeeld) van het oorspronkelijk goed vóór de nieuwe aankoop om zo niet voor de geheelheid volle eigenaar te zijn van het verhinderend bezit met de specifieke bedoeling om te genieten van het verlaagd tarief van 3%. Van zodra je beslissing om een deeltje van je oorspronkelijke eigendom te vervreemden fiscaal geïnspireerd is, is het met andere woorden opletten geblazen. Iemand die bijvoorbeeld voorafgaand aan de aankoop van zijn nieuwe woning, een deel eigendom (of vruchtgebruik/blote eigendom) van zijn oorspronkelijk goed verkoopt of schenkt zodat hij of zij dan strikt genomen geen volledige volle eigenaar meer is van dat  goed, kan zich verdacht maken aan fiscaal misbruik, aldus de Vlaamse Belastingdienst (hierna: Vlabel).

Gelet op de korte tijdspanne tussen de overdracht en de nieuwe aankoop, wordt door Vlabel  aangenomen dat er eenheid van opzet is. Kan je als koper geen andere motieven dan het genieten van het verlaagd tarief van 3% op tafel leggen, dan zou Vlabel in deze situaties concluderen dat er sprake is van fiscaal misbruik. Je zal als koper dan alsnog belast worden aan het gewone tarief van 12% (i.p.v. 3%).

Contacteer ons bij twijfel

Twijfel je aan de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd tarief van 3%? Dan kan je altijd contact opnemen met een vastgoedmakelaar of notariskantoor voor advies. 

Bron: Fednot